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政治局六次提出抑制房地产泡沫,到底什么是房地产泡沫

时间:2018-05-15 来源:美房网 点击:
2016年12月召开的中央经济工作会议提出:“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。”
 
紧接着,最高领导人主持召开中央财经领导小组会议提出:“要解决好人民群众普遍关心的重要问题。在保持经济增长同时,要落实以人民为中心的发展思想。要使用新能源来减少污染,规范租房市场,抑制房地产泡沫。”
 
之后,数次决策层国家级会议上,多次提出抑制房地产泡沫的提法,显然,房地产泡沫成为当前中央着力解决的难题。那么什么是房地产泡沫?
 
查尔斯•P•金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道:“泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。”
 
可见,所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。   
 
房地产泡沫的主要特征是
1、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;
  
2、房地产泡沫具有陡升陡降的特点,振幅较大;  
 
3、房地产泡沫不具有连续性,没有稳定的周期和频率;  
 
4、房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。   
 
房地产泡沫的判定并无定论,在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断:

(1)整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态,那么由于其内在的相互关系,可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。  
 
(2)投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时,如相当于经济增长率的2倍时,就有产生泡沫的危险。
  
(3)商品房的空置情况。一般当空置率达到10%时,就是房地产业过热的预兆。
 
除这些常用的标准外,人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步,土地开发增长率是否节节上升,房地产商的负债率是否普遍持续上升,房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。  
 
而全世界通行的判断判房地产泡沫的标准就是租售比。而原来大家不在乎租售比的根本原因就是买房比租房有很多的隐形福利,比如落户上学资格。而随着租售同权政策的不断落地,租售比越来越成为中国房价的衡量标准。而这个判断标准又是以人民日报的文章来做定论。
 
5月10号,人民日报发表文章《北京房市:价跌租涨背后》,首次用租售比衡量了北京楼市,给出了北京楼市乃至全国楼市的未来发展方向。
 
人民日报指出:“未来整个房地产市场将会呈现回归理性的趋势,房地产炒房现象会降低,逐步回归居住属性,租金在房地产收益中的地位将提升,这是房地产市场的大趋势。”
 
人民日报继续说:“所谓租售比,简言之即是房屋租金与售价的比例,具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。2010年,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与租售比相似的“租价比”概念。计算方式是,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。和美日等一些国家的大都市相比,我国一线城市的租售比明显处于较低水平。”
 
人民日报继续说:“数据显示,北京整体租售比曾达到1:806,这意味着,一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。长期以来,北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市,租售比在1:200~1:300是比较正常的。但实际上,已经低于1:600,这是不太正常的现象。”
 
人民日报还说:“造成这种现象的原因何在?落户、入学资格等隐形福利附着在住房上,导致房价不正常上升。不过,随着,购租同权政策的落实,这一因素将不复存在。”
 
显然,人民日报把租售比定为了衡量房地产泡沫的标准,而就北京来说67年(对应的年出租回报率1.5%)的租售比就是严重泡沫,25年(年出租回报率4%)的回报期就是理性的房价标准。
 
而人民日报更清晰指出,“落户、入学资格等隐形福利附着在住房上,导致房价不正常上升。不过,随着,购租同权政策的落实,这一因素将不复存在。”显然,决策层认为房地产泡沫的根本原因就是附加在住房身上的隐形福利,而购租同权政策的落实就是抑制房地产泡沫的根本原因
 
所以,人民日报就是给所有的房产投资者一个鲜明的指向,指出了哪些是要远离的,哪些是鼓励的。远离的就是出租回报率低的,有隐形福利的房产,而鼓励的就是出租回报率高的有租售同权的房产。
 
而决策层抑制房地产泡沫的措施其实现在已经非常清晰,就是那些出租回报率很低(泡沫严重)的房产采取限售的措施,让这些泡沫锁死在最后一棒无法卖出,也就无法冲击房地产市场。所以,我们看到现在出台的所有调控政策全部包含限售若干年的政策。而后续措施很可能是大幅提高交易税来抑制这些房产的泡沫。
 
而没有泡沫的房产也非常清晰,就是那些租金回报率高,没有隐形福利的房产,这些房产的租金回报率基本在4%左右,这些房产就是中央提出的鼓励的目标
 
而中央提出抑制房地产泡沫的原因就未雨绸缪,因为房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂,而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。
 
房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。但是,与虚拟经济膨胀的原因相同,房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀,所不同的是,由于房地产价值量大,这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。房地产作抵押向银行借贷,炒作房地产,使其价格狂涨。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说,价格是商品价值的货币表现,价格的异常升涨,肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点,房地产泡沫能否出现,一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此,资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合,就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产,容易查封、保管和变卖,使银行部门认为这种贷款风险很小,在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外,银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值,从而加强了借款人投资于房地产的融资能力,进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
 
而房地产泡沫的破灭和股市有相似之处,所以引起了决策层的高度重视。用人民日报的提法就是:“如果将房地产市场类比股市,将租金收入类比于股市的分红,将房地产的销售价格类比为股票价格,不难发现,房地产市场和股市都存在着投机现象。”
 
而2015年的中国股市爆发的股灾,就是决策层反复提出抑制房地产泡沫的警示。股灾前股市中暴涨的都是题材股概念股绩差股(类似没有租金支撑的房产),所有人都把市盈率(出租回报率)当作了耳旁风,炒新炒烂炒绩差成为时尚,于是股灾来了。千股跌停哀鸿遍野,炒到四百多元的全通教育到今天股价只有十元,彻底验证了公司名字的含义:全都通通被教育了!
 
股灾后,一类大家都看不上的股票开始了大幅上涨,比如万科,比如工商银行,比如中国平安,比如茅台酒,比如格力电器,这些股票都是因为有高收益高回报成为了本轮行情的明星股。而高收益在本轮行情前被投资者嗤之以鼻,而现在成为了市场风格的领导者。
 
市场参与者只有被彻底全都通通被教育了,才知道投资原来是看业绩。这些股市的投资者其实也是楼市投资的参与者,当他们发现房产投资原来也有投资回报率,在楼市中叫做租售比,于是投资者的投资偏好从股票传导到楼市,于是,租金回报成为了检验房产投资的核心标准
 
现在,楼市上演了冰火两重天的洗礼,就像股市正在上演的一半是海水一半是火焰的分化行情。
 
在分化中,租金高的房产高歌猛进,被市场追捧,租金低的正在买卖博弈有进有出,租不出去的被赔本甩卖割肉认输。环京楼市就是当年的全通教育,今天把追高的投资者全都通通教育,催成了楼市的风格转换。
 
而政策面更是石破天惊,中央经济工作会议提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益”,这么明显的投资信号已经吹响,楼市开始步入与股市完全相同的投资风格,投资回报成为市场的王牌,因为房产就是一个城市的股票。

 

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