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政策解读

重磅!北京市宣布鼓励商业办公建筑改变为出租型公寓!

时间:2018-05-15 来源:美房网 点击:
3月27号,北京市规划和国土资源管理委员会发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。这是北京首次在用地性质上列出“负面清单”。

根据清单,限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房,限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施,城市副中心限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。
 
这份清单共涉及“首都功能核心区”、“首都功能核心区以外的中心城区”、“城市副中心”等六个区域,旨在鼓励疏解非首都功能、补齐地区配套短板、完善地区公共服务设施、加强职住平衡
 
首都功能核心区内鼓励工业、仓储批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房,鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施,鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
 
首都功能核心区以外的中心城区,鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房,鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑,以及出租型公寓。
 
上面最后一段,北京市规划委宣布鼓励三环路以外的商业零售、商务办公建筑调整为出租型公寓的规定,可谓识破天惊,给低迷中的北京商住市场重大的调整信号。
 
去年3月26号,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。正是这个称为3.26商改住的新政,让北京商住公寓彻底改变为商办,住的功能被取消了,从此商办公寓进入盘整低迷期。
 
虽然58天后去年5月23号,北京住建委就“3·26”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》解释性条例,对商改住房屋销售做出规范,明确规定:“已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。”
 
上述文件给出了商办类房屋中居住功能是否可以保留的明确规定,就是在售的凡是在3.26之前拿到预售许可证的一律可以保留居住功能,也说明3.26之前已经购买的不会拆除居住设施。
 
这份文件用通俗的话来说,就是“老房老办法,新房新办法”,而判定新老的标准就是2017年3.26之前是否拿到预售许可证,也就是说3.26之前拿到预售证的楼盘是可以居住的,而3.26之后才拿到预售证能不能居住就有了疑问。
 
同样在5.23住建委解释性条例中,规定“中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。”也就是说这类商办类房屋虽然可以用于居住,但是不能以任何方式宣传,于是,就有了了解政策的人才明白北京商办就是真正意义的商住赶紧布局,而不了解政策的人还以为北京商住不能居住于是扔在地板上。
 
也正是因为觉大多数的人不知道北京商办具有居住功能,于是两个月前一篇题目为《北京商住限购一周年,成交下跌94%  价格跌三成以上》的文章被媒体大量报道,更被多家媒体转载,让北京商办市场雪上加霜。于是我发表了观点,指出当我看到《北京商住限购一周年,成交下跌94%  价格跌三成以上》的文章发表后,我知道机会来了,而我最担心的就是最高决策层是否能看到这篇文章。当看到包括央视网和中国青年网相继报道后,我知道这篇文章其实就是给最高决策层看的,我知道这就是最好的机会。
 
果然,这篇文章让北京市规划委看到了,于是也就有了“鼓励三环路以外的商业零售、商务办公建筑调整为出租型公寓”的规定。
 
商业办公房产调整为租赁性公寓,就是落实十九大提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。更是落实前年六月三号国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中的:“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”
 
而商办房产调整为租赁性公寓,就是北京市规划委公开宣布这类房产具有居住功能,彻底让5.23解释性调解中的“不能以任何方式宣传”失效,因为调整为租赁性公寓就是告诉大家可以居住。
 
于是那些不了解政策的人纷纷明白了这类房产的可商可办可住的多功能性。
 
其实,北京边上的天津早就落实了国务院的政策,比如我们刚刚布局的天津北辰loft公寓就可以落户口可以上学,看看北辰区重点小学发布的入学政策,商住公寓介入学区范围。
 
图,北辰实验小区学区范围
 
相信,北京市未来针对租赁性公寓还会有最新的调整政策出台。比如纳入政府租赁平台满足租租赁住房,改为民水民电,比如可以贷款,比如可以租房落户等等,而这些调整的前提就是商办房产是否可以调整为租赁房产。
 
现在,北京市规划委给出了确定性的调整方案!

 

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