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国务院重磅通知!解除限购限贷限售限价到底针对的是谁?

时间:2018-05-15 来源:美房网 点击:
5月14日晚间,国务院在中国政府上发布了这份名叫《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》的文件:
 
 图《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》
 
随后,国务院@中国政府网官方微博也同步发布了这一重要通知,此时此刻,在各个城市纷纷发布调控不动摇,力度不放松的关键节点,这条国家级政策不仅让整个地产界也包括整个经济层都被震撼了!
 
 图 中国政府网官方微博
 
于是,各路解读相继发布,有说马上解除各种限制的,有说根本不可能解除,市场更混乱了!
 
市场混乱,说明大家都在关注政策,因为政策就是市场的指挥棒,研究市场走势就是研究政策具体落地信息。
 
而政策的不明确,就是混乱的原因,不要埋怨各种解读,因为政策的确出奇的奇怪,没有具体说明,更没有后续解释性条例。就像谣言出来后不去辟谣,最后大家发现谣言总能成真。
 
在大家自相矛盾的解读中,我发现了早有预感的变化,本文就发布我自己的判断。
 
我们先来看看国务院清理规范的政策核心:
1.有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定;
 
2.不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定;
 
3.以及在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。
这三点,的确让人浮想联翩,所以才有了各种争论般的解读,而争论的焦点就是“不当限制”,也就是说只有明确了什么是“不当限制”,那么就可以名正言顺的被解除。而“不当限制”的解释权又在国务院,所以才有了众说纷纭。
 
值得注意的是,在第二个规定中,文件特意提到了“不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易”,而我发现了众多解读中都把注意力放在了居民,而忽视了居民前面还两次提到了企业的不动产限制。
 
而居民的不动产交易的各种限制,成为了当前舆论焦点,刚刚各个城市发布的都是针对居民的各种不动产交易限制,马上国务院又发文解除,显然这是不可能的。
 
所以,焦点应该放在企业的不动产交易限制上面,也就是说所有针对“不当限制企业生产经营、企业不动产交易”的限制都是需要清理的!
 
于是,按照这个思路,所有的谜团也就云开雾散!也就是说,个人居民的不动产交易仍然是被限制的,或者说刚刚发布的各个城市的限购令限售令限价令都不属于“不当限制”,而只有针对企业的才属于“不当限制”!
 
为什么?为什么?为什么这么认为?
 
我的解释当然还要是从政策挖掘,并且我的政策来源全部出自中央政治局,中央经济工作会议,人民日报这些高大上的机关。

1.去年底结束的中央经济工作会议提出:“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”看到没有,鼓励企业发展,并且是机构化专业化的企业发展租购并举的住房制度。也就是未来中国房地产市场中企业才是主体,而不是个人居民,已然也就有了本次国务院文件中的清理对象的区别,也就是限制企业交易属于不当限制,都需要被统统清理,而限制居民的都是正常限制,统统要保留。
 
2.当万科首个中国自持租赁用地项目翡翠书院的十年180万租金被市场声讨的时候,五月七号,人民日报发表文章《租房市场同样不容“炒”》,针对万众瞩目的万科翡翠书院十年房租180万给出了详细官方回应,人民日报写道:“根据万科披露的数据,把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后,项目总投入约为160亿元,按预租价格来算,净运营收益回报率不到3%。从租客角度看,即便当下租金偏高,但因十年不涨,中长期看未必不划算。退一步讲,市场交易你情我愿,若真是不划算,想必也没几个人会自动上钩。把房子砸在手里了,最着急的还是万科吧。换个角度看,高端租赁住房的出现对市场非但无甚坏处,反倒十分必要。过去房价再怎么走高、人们仍不愿租房,很大程度上就是因为租住体验差、经常被撵来撵去。万科把租赁住宅做得“高大上”,还能长租10年之久,不正是提升了供给品质、撬动了租房意愿吗?近两年,过去习惯了“高周转、赚快钱”的一些开发商愿意沉下心来做长租、赚慢钱了,总体应当予以肯定,毕竟它让人看到了租房也能宜居的希望。”看来,人民日报给万科点了一个大大的赞,而万科代表的就是租购并举的企业,而万科能不能带领众多企业发展中国住房租购并举制度,那么就要首先解除针对企业的各种限制。否则,如果万科败则政策败,万科的命运已经跟国务院绑在了一起。已然就不难理解国务院要解除针对企业不动产交易的限制。
 
3.近期,证监会、住建部联手推进住房租赁资产证券化,也就是我们常说的租赁住房REITs信托基金。而资产证券化说的通俗点,就是说房产可以像股票一样方便流通。不管买房卖房都是通过股权转让一样非常方便,没有限购令限售令满五唯一等等的限制,随时可以买也能随时卖出。就像基金一样可以申购赎回,个人投资者购买基金份额,而基金就是机构来操盘运作。
来看看上交所总经理黄红元就租赁住房资产证券化答记者问时是怎么说的。黄红元总经理说,为推动“房子是用来住的,不是用来炒的”发展趋势,REITs的推出,有利于租赁住房企业加快资金回笼,加大市场投入;有利于投资人分享租金收入和物业升值收益;更有利于市场发展,化解一线城市的居住难题,惠及更多普通租户。
 
再来看看上交所总经理黄红元的讲话:保利租赁住房REITs项目的推出,为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验,是上交所积极响应国家政策,助力住房租赁市场发展的重要举措。围绕住房租赁市场开展资产证券化业务,也是国外资本市场的通行做法,对于加快推进住房租赁市场建设具有非常积极的推动作用。通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径,盘活存量房屋用于租赁市场,增加租赁住房的有效供给,从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场,也使相关企业能够充分利用社会的资源,合理控制成本,实现多方共赢。
 
黄红元总经理还说:租赁住房REITs,就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好,其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式,探索开展资产证券化业务,借助资本市场的服务实现企业良性发展,为社会提供更多的租赁住房。本单产品分为优先级证券和次级证券,优先级证券销售专业投资者,次级证券由保利地产自持,实现了良好的风险分配,确保了产品安全性。此外,资产证券化产品的安全性还具有稳定现金流的支撑和保障。以本单产品为例,租赁住房的租金收入相对稳定,为产品的收益分配和投资者权利保护提供了支持,同时,该专项计划间接持有标的物业;租金收入与底层物业都通过相关安排独立于保利地产公司资产,实现了与保利地产本身的风险隔离,为产品的安全性提供了良好的保障。
 
所以,机构持有房产,而个人购买机构产品的份额就是房产投资的趋势。对应的结果就是限制个人房产的交易,而增加企业房产的流通性就是资产证券化的关键。

4.五月十号,人民日报发表文章《北京房市:价跌租涨背后》,再次用租售比衡量了北京楼市,给出了北京楼市乃至全国楼市的未来发展方向。人民日报指出:“从房地产市场供给和需求来看,之前确实存在房价过高和房租过低的价格偏差。目前,房价降低,租金上涨,这意味着楼市正在回归市场的正常状态。和美日等一些国家的大都市相比,我国一线城市的租售比明显处于较低水平。北京整体租售比曾达到1:806,这意味着,一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。长期以来,北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市,租售比在1:200~1:300是比较正常的。但实际上,已经低于1:600,这是不太正常的现象。造成这种现象的原因就是落户、入学资格等隐形福利附着在住房上,导致房价不正常上升。不过,随着,购租同权政策的落实,这一因素将不复存在。”我们看到,人民日报指出的清理的正是附着在住房上的落户入学资格等隐形福利,也就是本次国务院清理的居民不动产交易中的隐形福利的交易。

所以,我们看到,北京率先发布入学新政,各区全部从单校划片改为多校划片,而可以单校划片的截止时间也是大大提前,不给交易者任何交易机会。
 
明白了为什么国务院提出保留居民个人不动产交易的合理性,而把针对企业的不动产交易的限制定义为“不当限制”而需要清理,也就是中央经济工作会议提出的“支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”

5.当前企业持有房产是需要正常缴纳房产税的,而个人持有房产是不交房产税的。而个人房产税的征收还有很大难点需要很长时间,所以当前管理层的措施就是限制个持有房产的流通环节,让个人房产只能居住不能流通,所以我们看到现在所有城市的调控政策全部都会有限售的方案,也就是说个人房产不能转让,相信未来限售令还会继续扩大并且增加限售年限。
反之,企业持有房产每年要缴纳房产税,因为每年都要缴纳,这就是国家的长期稳定的税收,不管企业是否更换法人还是股东,房产税都是一样缴纳的。所以,政策面就是消除个人房产的非居住属性,让非居住房产通体企业持有达到缴纳房产税的目的,这样,中国房产税就合理合法的一步到位了。

6.个人房产由于个人家庭的区别,很少拿出来出租,造成大量的空置现象,反之,企业持有房产如果不是自用的话,一定会拿出来出租,这样就降低空置率,保证了租赁房源的有效增加,让租购并举的国家战略顺利实施。
 
7. 也正是个人持有房产的空置率太高,空置的原因就是为了短期买卖,所以这样的房子根本就不会装修。所以中央提出房住不炒,而出租的本质就是让别人住,是否空置就是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的核心。而大量的空置房带了资源浪费的同时,还很可能带来鬼城的可能。所以出租就成为了房地产是国民经济支柱地位的核心。因为这些空置房不出租也就不装修,就不会带动房地产的下游比如装修建材,家具家电,汽车旅游等等相关产业,也就没有真正起到中国经济引擎的作用。只有让房子真正有人住或者装修,才能起到带动房地产产业链上下游的作用。于是租售并举的提法就是在这种构思下产生了。让企业持有房产,并且快速装修进入租房环节,就能带动下游相关的装修、家具、家电等下游行业的延伸,让整个国民经济同步发展均衡前进。而企业出租房源既成为了新市民“房子是用来住的”的房源提供者,又带动了装修等等下游产业的联动发展,成为稳定中国经济的引擎。这就是十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的本质。

 

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