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东莞市万江区——信鸿澜岸

时间:2017-11-21 来源:美房网 点击:

东莞位于粤港澳大湾区核心位置,处于珠江东岸的经济核心发展带,它属于经济强市,近年来产业转型成功,经济发展潜力好,16年GDP总量6827.67亿元,在广东省21个城市中排名第四位。东莞的四个中心区中,莞城、南城和东城开发较早,配套最为完善,不过也面临没有新增用地的处境;万江是中心区(东城、莞城、南城、万江)最晚起步的城区,目前还有一定的土地待开发,也是目前市政府重点发展的区域。


信鸿澜岸项目位于万江区环城路边上,市区通达性便捷,处于广州深圳之间,距离深圳中心区直线60公里范围,距离广州中心区直线40公里范围。康老师一直强调,房子的价值是公共配套资源的价值总和,天生的地理位置优势和目前房价(相对比较便宜,基本还在2万以内)的不匹配,让康老师看到了万江区的投资价值,信鸿澜岸的性价比非常高。
东莞市万江区 信鸿澜岸楼盘基本信息
价格:均价约15000元/平方米                 
交房状况:现房               

物业类别:普通住宅
建筑类别:板塔结合 高层 超高层
装修状况:毛坯
产权年限:普通住宅:70年
开发商:东莞市润德房地产开发有限公司
楼盘地址:汾溪路与环城西路交汇处
交房时间:已于2016年12月31日交楼
售楼地址:万江汾溪路与环城西路交汇处

小区规划:项目总占地33671平方米,总建筑面积134402平方米。小区共有7栋。共有651个车位。
由7栋点式高层住宅组成,建筑呈V字形高低错落布局,1-6号住宅楼/32层,7号住宅楼/22层,1-6号楼楼层分布一致,项目主力户型为80-128㎡洋房,其中1、2栋主要户型为93-128㎡的3-4房,5栋建筑面积为89-128㎡的3-4房,4栋、7栋,80-128平方米洋房,6栋新品89-109平方米,小区的容积率为:3.20,绿化率:32%。
在售楼栋信息:小区总7栋,在售2/3栋,32层到顶(两梯四户)一年左右拿房产证。
俱乐部在售房源:目前仅剩3栋有房源。
在售户型:2栋03、04户型、3栋02、03户型、2栋02户型、3栋01户型、3栋04户型
公摊值:15%-18%
赠送面积:7%-15%
楼层差价:30块左右
贷款利率:首套基准利率4.9%,二套上浮10%。
 
周边配套:
1、交通条件
项目公交站点:罗浮尾站、万江二中、拔蛟窝公交站 公交路线:7路、45路、38路、53路61路、63路、64路、65路、67路、73路
R1线(建设中)和莞深快轨(规划中)无缝接驳深莞地铁,5分钟R1线汽车总站,接驳深圳6号线;莞深快轨起点在万江莞穗路,设站万江站,离项目仅5分钟步程,连接广州中心区与深圳中心区;外部3大高速绕城而过(莞深高速、广深高速、济广高速),从项目出发15分钟可到广深高速,北至广州仅35分钟,南到深圳仅45分钟,真正实现了珠三角一小时生活圈。内部环城路8分钟直达南城CBD中心,去鸿福商圈、西平商圈和第一国际都非常快捷。走新城大道(汾溪路)转莞穗路,5分钟进入莞城,10分钟抵达东城。所以说,我们真正实现了10分钟的城央生活圈。除此之外,莞穗路107国道连接36个镇,30分钟可通达东莞各主要镇区。
 
2、教育与医疗
中小学:上甲小学、万江三中、万江二中、万江第一小学、石美小学、万江中心小学、育华小学、美江学校
大学:广东科技学院
医院:万江人民医院、东莞市人民医院

生活配套
综合商场:麦德龙、嘉荣超市、天河百货、华南MALL商圈、鸿福商圈、惠而乐百货、正兴百货、光辉家具城、明泰家居广场。
银行:中国工商银行、中国邮政储蓄银行、东莞农村商业银行、广发银行、东莞银行
邮局:中国邮政
 
楼盘项目鸟瞰图:
 

俱乐部在售房源楼层平面图:


 
项目周边环境图:


 
项目园区环境:



信鸿澜岸——投资价值分析
一、为什么选择东莞市?
1、东莞相比惠州、中山、珠海、佛山等珠三角其他二三线城市,东莞的区域位置最好。
东莞位于广州、深圳之间,与广深两市大面积接壤,是深广两地互联互通的必经之路,可以充分享受广深两地的发展红利。
2、东莞位于粤港澳大湾区核心位置,处于珠江东岸的经济核心发展带,西南角临珠江口,除了四通八达的陆路交通外,还以虎门港为抓手发展海运,享受国际贸易红利。
3、东莞属于经济强市,近年来产业转型成功,经济发展潜力好,16年GDP总量6827.67亿元,在广东省21个城市中排名第四位。东莞与深圳接壤面积最大,有六条高速公路连接深圳,分别是广深沿海高速、广深高速、南广高速、龙大高速、莞深高速、博深高速。未来,东莞规划了6条地铁线与深圳对接,近几年受到深圳产业转型升级利好因素的影响,大量接纳深圳企业和人口外溢,成为广东省高端制造业基地。
 
二、为什么选择万江区?
东莞由4个区加28个镇组成,其中东城、莞城、南城和万江属于东莞市中心区。
 
中心区有着东莞市最优质的学校、医院、商业、公园等市政配套实施。但是东莞的房价水平跟一般城市的特点不同,通常来讲一个城市的房价是市中心最贵,以市中心为原点,一圈一圈辐射出去,距离市中心越近房价越高,距离市中心越远就越便宜。
 
但是东莞是紧挨深圳的镇区最贵,比如凤岗、塘厦、黄江、长安。虎门等,这些镇区房价普遍在2.5-3万,贵的能到3万以上,除了临深之外,还有一个地方房价很贵,那就是松山湖区域,这里是东莞高端产业聚集地,所以临深镇区和松山湖是东莞房价的第一梯队。中心四区的房价属于东莞房价的第二梯队,房价去间主要集中在2-2.5万。中部一些经济强镇,比如清溪、樟木头、常平,房价在1.5-2万。西部欠发达的水乡新城片区,比如望牛墩、洪梅、麻涌等,房价在1.3-1.6的样子。还有一些远离深圳,也远离东莞中心区,发展比较落后的镇区,比如谢岗、桥头、企石、石排、石龙等镇区,房价最便宜,还在1万出头。
 
所以,相比较而言,临深片区因为深圳投资客的大量涌入,房价快速上涨,房价去到2.5-3万,投资之风盛行。而中心区因为远离深圳,深圳客的关注度不高,再者城区开发程度高,基本没有新增土地,所以很少有新项目入市。与城区优美的环境,完备的教育、医疗资源相比,城区的性价比高。四个城区中,莞城、南城和东城开发较早,配套最为完善,不过也面临没有新增用地的处境。相比较而言,万江是四区中最晚起步的城区,目前还有一定的土地待开发,也是目前市政府重点发展的区域。目前房价相对比较便宜,基本还在2万以内,性价比高。
 
三、信鸿澜岸楼盘区位分析
1、项目处于广州深圳之间,距离深圳中心区直线60公里范围,距离广州中心区直线40公里范围。到广州市中心珠江新城(房价8万)车程55公里,约需1小时10分钟,距离深圳前海自贸区(房价10万)车程83公里,约需1小时20分钟。
项目区域交通条件好,周边多条高速围绕,可以经广深沿江高速,广深高速以及珠三角环线高速快速到达深圳市各区。同时也可以经广深沿江高速,广深高速快速到达广州市区。
2、项目位于城区环城路边上,市区通达性便捷。项目到市政主要配套设施,如东莞市政府、东莞市人民医院(三甲)、万江市人民医院(三甲)、北师大翰林实验学校(名校,12年制)、万江实验小学(省一级),万江中学(省一级,名校、高中)、大型商业中心华南MALL、万达广场、南城企业总部基地、万科东江之星地标等医疗、教育、商业、商务中心等配套设施都比较近,基本都在8公里范围内,车程10多分钟。
 
环城路是东莞市区交通要道,全程无红绿灯,将东莞市区包围其中。环城路全长46公里,分为东南西北环四个部分,途径东城、寮步、南城、万江、高埗、石碣6个镇街。东南西北环都不设立红绿灯,这样就形成一个畅通的交通圆环,引导所有车辆分流到各个高速公路和快速路上。
 
四、项目主要情况介绍
1、项目价格实惠,均价1.5万,相比城区2-2.5万的房价有优势,而且四个城区土地开发殆尽,主要就剩下项目周边还有几千亩未开发土地。
 
图:项目南面汾溪河边大量待入市土地
 
图:项目东面大量待开发土地(低矮厂房已经被开发商拿下待旧改)
 
2、下面针对项目东面地块情况进行一个说明:
(1)金地&阳光城地块,是阳光城集团在2016年9月拍下的万江地王项目,楼面均价15339元/㎡。后又在12月与金地达成协议合作开发,该地块将交由金地操盘。该地块紧挨信鸿澜岸项目,目前项目房价与地王的楼面地价平齐,将来地王入市,对周边房价会有提振作用。
(2)珑远集团获得万江鸿昌项目开发权,珑远集团正式签约万江鸿昌项目,是在2017年1月12日,双方达成协议签订战略合作合同,并由珑远集团获得万江鸿昌项目的开发权。该项目就位于汾溪路与新城大道交界处,与信鸿澜岸一路之隔,占地面积7.31万㎡,容积率2.59,将打造万江中心滨水特色鲜明,宜居、宜业的19万㎡国际大社区。鸿昌项目实则是万江鸿昌水泥制品有限公司及周边地块改造项目。早在2016年12月底,市城乡规划局官网就公示了万江万龙片区WLD03\WLF02街坊“三旧”改造单元前期研究报告,提出万龙片区改造单元主要承担商业、居住与公共文化等功能。其中,鸿昌水泥制品有限公司及周边地块改造拆除面积共7.31万㎡,改造单元范围内共规划独立占地公共设施3.08万㎡,主要是公共绿地、文化娱乐场所和道路。也就是说,珑远拿下的这7.31万㎡改造项目,除去3.08万㎡公共设施,社区项目占地实际是4.23万㎡。作为万江“新中心”区域,鸿昌地块周边恒大帝景、风临美丽湾等小区成熟,住宅氛围较浓,但附近在售项目不多。
 
可预见,未来2年内,该区房地产开发都将十分火热。而交通四通八达又是鸿昌地块扥明显优势,通过环城西路、莞穗大道和四环路可以实现和周边镇街及市区的快速通达。
 
(3)万江新行政办公中心,规划万江区新区政府所在地。
(4)金地艺镜水岸,金地开发的别墅加洋房项目,洋房项目预计今年三季度入市,目前在售的别墅价格是2.6-3万。
(5)除了以上已规划项目,周边还有大面积待入市的土地,后续拍地,也会促进区域土地价值和房价的上升。
3、项目周边正在修建跨越汾溪河的银龙大桥
优化区域到主城区的交通。以后从中心城区去万江,又将多一条过江通道可走。银龙大桥全程2.73公里,起点位于万江大道,经金丰中路、泰新路,沿着银龙路继续北行,建设银龙大桥,上跨万江河,进入万江新城中心区,终点衔接莞穗路(107国道)。该桥的搭建也将进一步拉近万江新城片区与华南mall中心区域的距离,新城中心的区域价值也将再次获得巨大的提升。
4、项目位于汾溪河边,政府重点打造汾溪河两岸景观带和创意文化产业带。
“十里汾溪”示范岸线将提升新城文化商业区全面建设,成为万江继龙湾休闲商务区后又一个百亿级城市增长区。创意产业聚首汾溪,“十里汾溪”落定新城中心,据了解汾溪河两岸,新城文化商业区规划面积7.8平方公里,十里汾溪示范岸线规划设计用地175公顷,水域和陆域各半。万江针对滨水老城和乡土村落等地域文化特征,自西向东规划:鳌塔印迹、城镇怀古;龙腾盛世,水乡都市;以及笔墨春秋,岭南村落三个段落,在重点修复岸线、改善环境的基础上推动岭南文化创意产业基地、岭南创意研究院、广美城市学院、以及各类电子商务、体验MALL等新型服务经济入驻。
5、项目距离万江新地标万科东江之星项目8公里。
东江之星将建360米甲级写字楼。东江之星设计为集甲级写字楼、商业、住宅为一体的大型综合体项目,由2栋30层商业住宅楼,1栋31层商业住宅楼、6栋32层商业住宅楼和1栋68层写字楼组成,其中高度达360米写字楼比目前东莞第一高楼“台商大厦”整整高出了71米。
6、项目距离东莞南城总部基地8公里,届时可以承接总部基地高端就业人口的居住需求。在建的总部基地将是东莞高端商务中心区,目标成为下一个珠江新城。
2007年,南城总部基地概念首次被提出,东莞市政府提出“中心提升、东西推进、南北拓展”的发展方向,其中“中心提升”指的是在东莞大道沿线引进金融、保险、证券、贸易、通信、科技、法律等财团的区域总部进驻,以完善中央商务区的功能,使之成为东莞的总部经济中心。随后在2009年进行了细化,政府正式提出“规划近1000亩土地建设总部经济大厦群,建一批35—60层的总部大厦,并对引入的总部大厦设定了门槛——年税收3000万元以上的上市公司总部和大型企业”。据了解,南城总部基地目前已有万科、光大、新世纪、丰泰等十余家房企及金融、矿业、环保、物流等龙头企业入驻。
 
毫无疑问的是,随着总部基地的各大项目相继动工开建,南城总部基地在未来3-5年内将会发展成为东莞独一无二的新中心。随着南城区的经济产业结构不断优化,楼宇经济发展越发强劲,南城对商业写字楼的需求将进一步得到提升,在总部基地各大商业体相继投入使用后,届时整个东莞城区的商业格局也将得到改变。
 
7、项目医疗配套:距离三甲医院东莞市万江人民医院3公里,车程7分钟。距离三甲东莞市人民医院6.3公里,车程8分钟。
 
8、教育资源:周边名校围绕,北师大翰林实验学校(名校,12年制)、万江实验小学(省一级,小学),万江中学(省一级,名校、高中)。
(1)北师大翰林实验学校,东莞市名校,私立学校,从小学、初中到高中都有。
(2)万江实验小学,公立,省一级小学。
 
(3)万江中学,公立名校,高中。
 
 
9、项目周边商业发达。直线距离3公里有华南MALL商圈,麦德龙等。
华南MALL位于东莞市万江中心区域,毗邻东莞市汽车总站,项目占地面积51万平米,商业面积47万平米,建筑面积119万平米。是集“购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游”等九大功能于一体的城市综合体。自2005年营业以来,欢笑天地、万达国际电影城、英国BBC天线宝宝儿童乐园、冰河世纪电玩城、魔方KTV、麦德龙、SPAR超市、尼罗河酒店、东莞城市候机楼、东莞羽毛球馆等一大批商家陆续入驻,形成了东莞具有旅游特色的华南MALL商圈。2013年华南MALL投入巨资进行升级改造,其中包括建造一座88米高的摩天轮,“立足万江,辐射东莞”,打造东莞特色商业的风向标。
 
10、轨道交通,项目距离最近的的地铁口,在建R1号线站点汽车总站直线距离2.4公里。
 
11、项目详情:目前总共7栋,目前剩余最后两栋在售,两梯四户,总共32层,总剩余房源约120多套,主要是110平米左右的三房两卫,和部分120平米的四房两卫。总价在160-180万之间。特色,江景房。缺点,靠主干道环城路噪音较大。
 

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